2026年开春，北京二手房市场呈现回暖态势。前两个月二手住宅网签量超2.3万套，高于近十年同期均值2000余套；截至3月22日，3月网签量已达12182套，超过2月全月的8130套。

西城区某主打小户型、低总价的学区房小区，截至3月23日已成交23套，价格区间为205万元至383万元，部分开间户型较年前提价约10万元，个别房源成交周期仅2天。业内人士指出，学区房对政策反应敏感，叠加每年5月前的入学窗口期，推动交易活跃。

国家统计局数据显示，2026年2月北京二手房价格环比上涨0.3%，新房上涨0.2%，为70个大中城市中唯二新房与二手房均上涨的城市。北京链家统计显示，今年以来二手住房套均总价上涨近10万元，1月至2月涨幅约2.4%；剔除结构影响后，价格指数上行亦接近2%。

丁祖昱评楼市指出，北京一二手房价格均呈全线上涨特征：90平方米以下、90至144平方米、144平方米以上二手房价格分别环比上涨0.3%、0.2%、0.4%。合硕机构郭毅分析，挂牌量由去年3月的17万至18万套回落至当前14万套以上，新挂牌房源业主定价预期提升，助推价格企稳。

成交结构显示，300万元总价以下二手房占北京整体成交约70%，其中200万元以下房源成交占比由2025年1月的48.67%升至2026年2月的59.49%。方正证券指出，2025年底至2026年初北京出台分区施策、放宽非京籍社保年限、优化普宅标准等政策，降低刚需首付比例与税费，经1至2个月传导后形成积压需求集中释放。

58安居客研究院数据显示，新政发布当周（2025年12月21日至27日）北京二手房找房热度即回升，春节后线下中介复工进一步推动反弹，二手房热度回升幅度显著高于新房。新政对二手房适配性更强，交易流程灵活，更契合刚需“通勤便利、配套成熟、所见即所得、总价可控”等核心诉求。

丁祖昱评楼市认为，尽管2026年2月价格环比上涨，但自2025年1月起整体累计下跌约8%，本轮上涨属“超跌后反弹”。郭毅强调，市场持续性取决于挂牌量走势：若回落至12万套以内，热度有望维持；若降至10万套以内，则房价止跌上扬信号将更明确。目前卖方议价空间收窄但仍需让步，市场仍处买卖双方博弈阶段。

北京链家指出，一季度房山、顺义、昌平、大兴及城市副中心等平原多点地区二手房量价表现活跃，上述区域以高性价比住房为主，契合当前刚需主导特征；依据历史规律，二季度交易热度或逐步向主城区传导。

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