5月10日，位于广州海珠区南泰路的保利海韵项目开盘，首推超300套房源仅用两分半钟全部售罄，成为4月30日广州出台“穗八条”新政后的首个“日光盘”。

该项目户型面积覆盖90至170平方米，售价区间为每平方米5.5万元至6.4万元，总价510万元起；成交均价约5.97万元/平方米，整体销售金额约18亿元；开盘前认筹超700组。

项目所在海珠西板块存量房多为楼龄超20年的老旧小区，改善型需求迫切。保利海韵容积率3.4，配建完整社区配套，在区域内属稀缺大体量新盘，产品设计聚焦“一步到位”改善需求：92平方米起做三房，112至129平方米实现四至五房，并配齐教育、交通、商业等核心资源。

认购客户中地缘客户占比达六成，多来自周边二手房业主。当前片区二手房价约3.5万元/平方米，“卖旧买新”换房门槛较低；叠加新政下首付比例与房贷利率处于历史低位，总价550万至650万元的主流房源对老城区二套房购置群体压力可控。

价格策略上，项目实际售价与吹风价一致，与荔湾、番禺等区域3.5万至5万元/平方米的房价形成合理梯度，客户群基本无交叉，规避同质化竞争。

“穗八条”新政自4月30日起实施，涵盖住房公积金贷款额度提升、置换补贴、房票扩容、土地供应优化及“四好”建设等内容。其中，公积金一人最高可贷100万元、两人及以上200万元、符合条件者最高360万元；“卖旧买新”补贴按新建住宅贷款总额1%发放，单套最高3万元，总规模2亿元；房票适用范围拓展至商业、办公等物业，并支持跨区使用与一二手联动。

据广州市房地产中介协会数据，4月全市二手住宅网签10426套、104.06万平方米，同比分别增长4.84%和1.47%，已连续两个月维持万宗以上水平；“五一”期间看房量超7000人次，成交量逾280套，较节前两天分别增37%和11%。克而瑞数据显示，4月广州新房批准预售量环比增长147%。

分析指出，保利海韵热销印证新政对改善型需求的有效激活，也表明在住房回归居住属性背景下，具备优质配套与真实品质提升的项目可获市场认可。随着“金三银四”结束，市场正进入传统供应高峰期，政策托底与信心修复将推动推盘节奏加快，刚需及改善型需求有望持续释放。

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