近日，物业行业出现两件值得关注的事件：碧桂园服务向大股东提供10亿元循环借款用于保交楼，以及中指院数据显示2025年4月物业服务企业新增合约面积显著下降。

具体来看，碧桂园服务与杨惠妍控制的公司订立借款合同，以16.26%股份为抵押，年利率5%。若按分红还款，预计需要7年才能还清。与此同时，2022年至2024年底，TOP50物业公司新增合约面积从23.92亿平方米降至11.5亿平方米，降幅达52%，行业规模增长见顶。

头部物业公司开始探索低价老旧小区市场，但利润低且利益纠葛复杂，难以成为优质增长点。此外，开发公司暴雷后，关联物业公司或被出售或输血，但其资金量有限，仅能救急无法解决根本问题。

此前，物业公司曾是房企多元化的“第二增长点”，但在2021年后，随着开发企业无力支持物业公司扩张，管理面积增速快速下滑。例如，碧桂园服务2021年至2024年全年新增合约面积从4.3亿平方米降至0.6亿平方米。

资本市场的反应同样明显，上市物业公司的市盈率从2021年的34倍均值降至2025年的8.93倍，仅为四年前的约1/4。招商局积余副总经理赵肖指出，过去追求规模和报表数据的资本玩法与未来“价值驱动”需求脱节，带来市场竞争加剧及信任危机。

面对生存环境变化，物业公司尝试新的发展路径。如万物云选择科技叙事，保利物业注重降本增效，政府类物业成为争抢重点。行业逐渐从极速扩张转向“回归经营本质，淡化规模”。然而，保盘压力依然巨大，业主对物业费降价呼声高涨，“换物业”现象增多。

多重矛盾下，物业行业正面临业绩压力、业主关系博弈及关联开发企业善后工作的多重挑战，行业发展天平已开始摇晃。

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