中航天虹消费REIT已于7月22日申报至深交所，原始权益人为天虹数科商业股份有限公司，基金管理人为中航基金，暂未披露申报稿招募说明书。据2024年3月14日天虹股份公告，拟以下属全资子公司苏州市天虹商业管理有限公司持有的苏州相城天虹购物中心为底层资产开展公募REITs项目申报发行工作，天虹股份将认购公募REITs项目的34%基金份额，交易价格将根据最终基础设施资产评估价值及公募REITs询价结果而定。
苏州商业REITs继昆山万象汇之后，棋盘继续扩大。在中国的城市商业象限里，苏州属于博弈机会型城市，供需相对平衡，消费活跃度高，存量盘活与焕新存在较多市场机会。苏州在营购物中心209个，规模1576.31万㎡，排全国第7位。近年来新开业项目较多，一度排中国城市人均购物中心面积第一位。苏州呈现6个主城区、4个县级市的多中心发展格局与多级商圈格局，无绝对中心，每个商圈都有各自区域内的商业流量中心。商业规模前十三城市中，苏州是唯一一个没有重奢商场的城市，商圈集中度与单个商圈销售额都难以给人留下深刻印象，但苏州商业万亿社零的规模和实力不容忽视。
苏州商业底色为：经济力、消费力抗打，高端商业发展欠缺，中高端、中端项目较多；商圈较为分散，很多商圈步行可达，对区域性购物中心友好，同时社区商圈较为发达。以深圳为大本营的天虹，将苏州开辟为外拓重点之城。据赢商大数据，天虹在苏州布局8个项目，覆盖4区2市，与印力并列为苏州项目第二多的运营商。此次曝光的苏州相城天虹购物中心是天虹在苏州布局最大的项目，于2017年12月29日开业，体量11.5万㎡，是苏州第2个开业的天虹购物中心。
项目位于苏州市相城区相城大道1168号，地处苏州相城区商业、金融及行政核心。2023-2024年项目进行了大调改，外立面由青岛万象城、武汉大悦城等项目的设计单位AUD进行改造。经营良好的相城天虹购物中心在赢商大数据的项目运营级次中为A级项目，属于全市排名前10%商场。项目3公里范围内有10个购物中心，竞争激烈，但客流持续向好，在商圈内仅次于去年9月开业的龙湖苏州相城天街A馆。
从客群来看，年轻客群占比36.73%，TGI指数1.34，整体非常年轻。项目辐射范围较远，显示其对较远端客流的吸引力。在零售商业地产圈里，天虹虽不是市场热议的“网红”企业，但有几个特点值得业界学习：深耕零售、创新显著；区域布局高度聚焦，管理半径高效可控；轻资产策略鲜明，模式清晰；数字化能力在业界属第一梯队。
天虹线下实体零售以百货、购物中心和超市为主营业务，拥有“天虹”、“君尚”、“sp@ce”三大品牌。其中“天虹”、“君尚”为中高端百货、购物中心品牌，“sp@ce”为中高端超市品牌。截至2024年底，天虹股份布局全国7省/市的35个城市，共经营购物中心45家（含加盟5家）、百货59家（含加盟1家）、超市110家（含独立超市23家），面积合计逾478万平方米。
天虹深耕珠三角，同时将超市业务拓展至福建、江西、湖南等南方省份核心城市。2013年首家购物中心——深圳宝安中心区天虹购物中心全面开业，自此天虹向全渠道、多业态全面转型。具体执行层面，天虹积极推进百货购物中心化转型，并对深圳中航城君尚购物中心、龙华天虹购物中心、宝安天虹购物中心等标杆项目提档升级，引进优质首店和趋势性品类，发展服务性消费业态。2017年增设购物中心事业部，2020年将百货与购物中心合并为购百事业部。
2024年天虹实现销售额358亿元，同比下降1.8%；营业收入117.86亿元，同比下降2.49%；归母净利润0.77亿元，同比大幅下滑66.16%。但购百业务依托重点门店调改升级，呈现可观增长。财报数据显示，报告期内19家重点门店共实现销售额106亿元，占公司整体销售额的31%。
分业态来看，购百业务中购物中心与百货呈现两级分化：购物中心业态聚焦商品力提升，重点引进高化国际名品、黑珍珠餐厅、米其林主力品牌、首店/旗舰店等高端品牌217个，并通过调改优化门店空间，提高出租率，实现整体销售额同比增长5.52%，全年销售额达149.88亿元，营收21.72亿元，同比增长6.81%，可比店利润总额同比增长109.05%；百货业态向社区生活中心转型，推进街区化打造，增强顾客服务和体验，部分门店客流和销售提升明显，但整体销售额同比下降9.85%，全年销售额达113.84亿元，营收20.45亿元，同比下降9.5%。
从营收前十门店来看，购物中心增长稳健。2024年天虹营业收入排名前十门店中，购物中心从2023年的4个增加到6个，朝阳洲天虹购物中心与福城天虹购物中心2个购物中心上榜，沙井天虹与坂田天虹2个百货店退榜。但部分百货门店转型后表现可观，如新上榜的常兴天虹营收稳定上升，排名营收TOP9。
天虹在重点城市打造的样板店展现显著业绩增长，通过优化空间布局、引入新潮品牌、提升购物体验、加强社区互动等方式吸引顾客。此外，天虹积极采用人工智能等先进技术提高运营效率。具体来看，天虹在深圳中航城君尚购物中心、龙华天虹购物中心、宝安天虹购物中心，以及苏州相城天虹购物中心、东莞塘厦天虹购物中心、吉安天虹购物中心、南昌朝阳洲天虹购物中心等多家门店实现客流增长，最高同比增长率近50%。营收方面，深圳龙华天虹购物中心与南昌朝阳洲天虹购物中心增长率达近30%。
天虹轻资产策略清晰。据赢商研究中心统计，目前天虹自有物业10个，百货和购物中心以联营、租赁为主。作为轻资产整租模式输出的典型玩家，可压缩培育期，尽快回收成本，且一般自带超市业态。天虹于2015年确立数字化战略，从到家业务开始发展，现已实现线上线下数字一体化。2024年，线上商品销售及数字化服务收入GMV54.4亿元，与2023年持平。
线上业务与实体店双向发展。天虹已实现超市到家、百货到家以及天虹线上大平台。天虹超市打造了极速达（30分钟）+同城配（半日）+全国配（1-3天）模式，通过店+仓模式扩张，同时拓展场地到家等增量渠道。百货到家与品牌合作共创，实现全国商品供应链共享，并通过数据决策精准配货。天虹线上大平台通过强化顾客链接、优化供应链提高“人货匹配”率以及线上线下融合，实现线上业务快速发展。
灵智科技通过公私域社交+商城提升企业引流获客及一体化会员运营能力，沉淀会员数据赋能精准营销。2024年内新签餐饮、购物中心和百货等多家企业，签约合同金额同比上升136%。天虹几乎是目前唯一能对外输出数字化能力的零售商业地产企业。本次天虹申报消费REITs，相比更注重营销、体验业态的其他商管企业，更擅长零售、数字化的天虹具备错位竞争优势，或将为国内商业REITs发展提供创新、多元样本。
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