2025年上半年，物业管理行业面临规模瓶颈、价格敏感与利润困局。

中指研究院数据显示，2025年1-6月，TOP50企业新增合约面积约3.5亿平方米，同比减少37.5%；新增合约面积均值为701万平方米，同比减少38.06%。行业存量博弈加剧，推动市场进入价值重构阶段。

8月19日，万物云（02602.HK）在武汉第二总部召开2025年中期业绩发布会。上半年万物云实现营收181.4亿元，同比增长3.1%；净利润增长5.4%，核心净利润同比增长10.8%至13.2亿元。截至报告期末，万物云现金资产达114.6亿元，经营性现金流同比增加20.5亿元。

在股东回报方面，2025年上半年，万物云累计回购425万股，累计回购金额为7732万元（不含交易费用），截至报告期末，董事会建议派发中期股息0.951元/股（含税），合计分红11.0亿元，年化股息率约9%。

万物云董事长朱保全表示，随着房地产进入存量阶段，物业企业能否快速找到独立发展之道是过去三年的关键。若已找到发展路径，物业行业可能从2025年开始迎来收益方面的反弹。

上半年利润逆势提升得益于战略方向调整。自2024年起，万物云主动压缩开发商业务及其他非核心业务，转向有现金流的利润业务，中期业绩显示该战略已初见成效。

报告期内，包括住宅物业管理服务、物业及设施管理服务以及BPaaS解决方案业务的循环型业务收入同比增长9.5%至163.1亿元，占总收入的比重进一步提升至89.9%，带来毛利21.1亿元，同比增长8.8%，成为业绩增长的压舱石。

住宅物业是万物云最大业务板块，上半年收入102.8亿元，同比增长10%，但毛利率下降0.5个百分点；非住宅物业收入51.7亿元，毛利率提升0.5个百分点。

朱保全解释，住宅物业毛利率下降是因财务报表按过去三年最佳收缴率计提，当前受物业费收缴率下降影响，带动毛利下降。但蝶城战略的增长形成对冲，使整体毛利率保持在12.9%水平。

截至报告期末，万物云累计完成300个蝶城改造，覆盖1688个项目，占在管项目总量的38.3%，提效金额达2.3亿元。

其他业务板块方面，上半年社区空间居住消费服务、商企和城市空间综合服务、AIoT及BPaaS解决方案服务营收同比分别增长11.8%、下降5.2%、下降23.6%，毛利率分别下降0.7%、上升1.7%、上升1.5%。

社区空间居住消费服务营收增长得益于万物云在存量市场拓展能力提升。受地产关联方销售下滑影响，开发商增值服务及AIoT解决方案服务收入承压。

其中，开发商增值服务下降属于关停并转的正常现象；AIoT解决方案因历史客户以开发商为主，正在进行客群调整，预计很快触底反弹。尽管两板块业务降幅较大，但总体金额约4亿元。

在物企独立性方面，上半年万物云去“地产化”成效显著。2025年上半年，开发商关联业务收入占比从2024年末的9.5%进一步下降至6.5%，核心业务收益增幅与开发商业务降幅之间形成“剪刀差”。

2025年是万物云第二个“三年计划”（2025-2027年）开启之年，公司将其定义为能力建设年，战略重心转向AI驱动的服务升级。

经过半年多AI应用建设，今年7月，万物云首批6名AI员工完成转正答辩并正式上岗。同时，GC平台升级至2.0版本，实现多种RAG与MCP升级，以及多AI agent员工协作。

技术投入带来实际效益。财报显示，上半年万物云行政开支从2024年同期的9.63亿元下降至8.86亿元，降幅达8%。

对于2025年全年业绩展望，万物云财务负责人王绪斌表示，公司初心不变，将扎实做好业务，服务好客户。基于上半年营收及核心净利润增长基础，预计全年两项指标增速将高于上半年水平。

王绪斌指出，业绩达成的核心路径在于通过弹性定价带来的物业底盘内生增长、新业务新能力价值释放、投资驱动业务增长，以及AI带来的降本增效。

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