上海楼市呈现政策与市场双重稳定态势。在政策层面，上海继续征收房产税，仅于2025年9月对部分群体实施有限减免，未暂停执行；同步放开外环外限购，响应高层统一部署但节奏审慎；2月2日启动浦东、静安、徐汇三区二手房收购试点，定向用于保障性租赁住房；2月3日政府工作报告明确2026年推进20万平方米旧改任务。

市场层面，上海二手房挂牌量连续9个月下降，较2025年1月减少20%，房东撤牌率达15.3%，内环内撤牌率高达87%；2025年全年成交量为25.4万套，多月维持在2.2万套以上；典型小区如浦发檀府（现价约7万元/平方米）、万科天空之城（现价约6.5万元/平方米）价格回落趋稳；成交结构显示，200万元以下房源占比由37%升至50%，成为绝对主力；2022—2025年二手房年均成交量增速为13%、21%、5.4%，整体保持约10%的平稳增长节奏，月均2万套为常态。

五大新城发展路径区别于一般近郊睡城，定位为产城融合功能体。临港新城聚焦人工智能与新能源车产业，规划能级最高；青浦新城依托大虹桥枢纽、17号线及沪苏嘉城际铁路，吸引中国核建、安踏、波司登等总部入驻，信息软件业增速达30%；奉贤新城规模最小但增速最快，已建成金海湖地标、三甲医院及地铁网络；嘉定新城以传统汽车产业为基础，配套成熟，房价稳定；松江新城拥有7所高校、G60科创走廊及9号线、12号线，早期港澳台投资积淀深厚。五大新城房价呈现扁平化特征：松江约5.5万元/平方米、嘉定约5万元、青浦约4.5万元、奉贤约4万元、临港3—4万元，结合通勤条件后实际梯度收窄，反映均衡发展态势。

综合来看，上海在央行降息、收购存量房转保租房、放宽限购等全国性政策框架下落实有序，同时坚持房产税征收、精准划定收购试点区域、设定务实旧改规模，在因城施策中体现基本面支撑下的政策定力。市场端二手房库存去化持续、成交结构下沉但总量稳定、新城产业与基建协同落地，共同构成上海楼市“下限高、上限可期”的运行基础。

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