淡季不淡，上海二手房市场呈现“暖冬行情”。1月全市二手房（含商业）网签成交22834套，连续第三个月突破2.2万套，为近5年同期最高水平。据上海房产交易中心官网“网上房地产”数据，工作日日均网签超500套，双休日单日均超1000套。

上海链家研究院负责人李根指出，1月市场成交量企稳信号明显，成交价亦现“止跌”迹象，不再单纯依赖“以价换量”。国家统计局数据显示，2026年1月上海二手住宅销售价格环比下降0.4%，降幅较前月收窄0.2个百分点；自2025年11月起，环比降幅已连续三个月收窄。

区域层面，闵行春申板块每周成交量稳定在16至22套，库存明显减少，交易活跃度提升。该板块客群以学区需求和置换需求为主：学区类多为小户型、挂户口需求，总价集中于200万—300万元；改善型主力价格段为500万—700万元。经纪人反映，房东心态趋于稳定，部分房源议价空间收窄，个别出现跳价现象；若谈不拢，部分房东选择暂缓出售，待春节后观察市场。

徐汇田林板块一门店数据显示，去年12月带看64组、成交2单；今年1月带看54组、成交6单。店长表示，临近年关带看“水分”减少，诚意客户增多，部分买家主动询问放假安排，担忧年后价格上涨，看房与出手节奏加快。

市场分化特征显著：屋况良好、具性价比的房源去化较快；位置优、楼层佳、装修好的房源议价难度加大；存在缺陷的房源则降价空间较大，“只求一卖”。秦先生近期密集看房，曾于一个周末看中两套7号线、15号线沿线带车位房源，其中一套小户型在看完两天后即被其他客户定下成交。

上海中原地产分析师卢文曦指出，近两个月“砸盘”式降价案例极少，房东预期转变，议价空间持续收窄，低总价刚需房源成交周期缩短。上海链家数据显示，超八成客户可在90天内完成从首次录入到成交，市场观望情绪减弱。

自2025年11月以来，上海楼市已连续三个月保持月成交2万套以上高位运行，“暖冬”格局确立。驱动因素包括：旧改加速释放改善与刚需需求；支持居民换房政策延续，个税退税政策延至2027年底；一季度LPR下调预期增强；普陀、杨浦、虹口三区试点收储老公房用于保障性住房，增强市场信心。

李根对后续市场研判为：2026年上海楼市将呈现“量稳价稳、结构性回暖”的春季行情。政策托底、置换需求集中释放与库存去化共同支撑市场，“淡季不淡”开局已为传统“小阳春”预热。整体以刚需与改善主导，核心板块优质房源议价收窄、价格企稳；远郊区域无普涨基础，但下跌空间亦基本封闭；成交量有望维持高位，市场转向理性修复。业内人士同时提示，节后房源挂牌量或增加，在供应相对充足背景下，市场短期仍将平稳运行。

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