2025年，保利发展、华润置地、中国海外发展三家地产央企年报全部披露。保利发展全年营收3081.44亿元，同比下降1.13%，连续两年下滑；华润置地营收2814.38亿元，同比增长0.95%，为三家唯一正增长企业；中海营收1680.89亿元，连续两年下降。2023年至2025年，保利与华润营收差距由956.91亿元缩至267.06亿元。

利润方面，华润置地归母净利润254.18亿元，同比微降0.45%；中海归母净利润126.91亿元；保利发展归母净利润仅10.35亿元，同比下滑79.3%，较2021年的273.88亿元累计下滑超96%。华润置地经常性业务核心净利润116.5亿元，占总核心净利润比重达51.8%，其中经营性不动产收租业务净利润98.7亿元，同比增长15.2%；万象生活核心净利润39.5亿元，同比增长13.7%。中海商业物业收入72亿元，开发业务毛利率由2023年的20.32%降至15.5%。保利发展2025年不动产经营收入51.4亿元，远低于华润及中海相关板块规模。

土地拓展方面，保利发展2025年拓展总地价791亿元，同比增长16%；中海新增土地储备总地价1186.9亿元；华润置地新增土地储备总地价916.6亿元。保利发展同步计提房地产项目减值准备约69.58亿元，其中存货跌价准备54.42亿元，直接减少归母净利润约44.47亿元。被点名的减值项目包括佛山保利中交大都汇、温州滨江云谷、常州保利天汇等，其中温州滨江云谷地块2021年以65亿元、溢价率29.97%竞得，后期去化缓慢并降价清盘。

分析指出，华润置地依托开发销售、经营性不动产收租、轻资产管理三大业务协同，实现营收连续三年增长及利润稳定性提升；保利发展与中海仍高度依赖传统开发模式，商业体量有限，抗周期能力偏弱。行业竞争重心正从规模导向转向运营质量与业务结构均衡性。

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