2025年，一线城市的高端商场迎来奢侈品品牌大规模撤退。

上海One ITC商场的LV门店于2024年11月正式闭店，此前Celine、Tiffany、尚美等六大奢侈品牌已相继退场，其余品牌也计划在2025年撤离。

One ITC与IFC同属新鸿基地产旗下高端商场，定位高净值人群，但因开业即遇疫情、客流长期低迷，且与港汇恒隆距离过近、品牌重合度高，导致奢侈品品牌集体出走。

类似情况广泛存在：上海芮欧百货失去GUCCI、巴黎世家等主力品牌，商铺空置率上升；北京金融街购物中心先后流失Dior、Gucci等重量级租户。

奢侈品与高端商场曾长期形成“唇齿相依”关系：奢侈品借助商场筛选高净值客群，商场依赖品牌高坪效租金维持估值。高端商场通过空间设计和会员活动精准触达消费能力极强的客户群体，如上海恒隆广场为年消费200万元以上VIP举办陈慧琳私人演出。

同时，奢侈品入驻赋予商场金融背书，同一物业租赁给Prada与Puma在资本市场估值截然不同，品牌血统直接影响房东资产定价。

然而这一模式在疫情后逐步瓦解。恒隆地产2024年大陆商场收入下滑，2025年虽略有回升但未恢复增长趋势；太古地产15年来首次亏损，2025年上半年亏损12.02亿港元；新鸿基内地物业租赁收入下降2%；九龙仓投资物业收入下降4%。

奢侈品市场同步萎缩，中国大陆自2024年起连续六个季度销售额负增长，全年下跌18%-20%，规模退回2020年水平。贝恩咨询数据显示，2022至2024年全球奢侈品消费者减少5000万人。

LVMH集团在“亚洲除日本”市场经历六季度下滑后，2025年第三季度营收同比下滑4%，有机增速1%；开云集团同期营收与有机增速分别下降9.8%和5%。

市场收缩促使奢侈品牌调整策略：一是加速布局线上渠道，LVMH将Tiffany和尚美引入天猫，旗下30个品牌已入驻；二是收缩线下门店，向核心商圈集中，提升单店效益。Gucci自2024年以来在中国关闭9家门店，非核心地段项目成为牺牲品。

租户撤离导致高端商场租金收入下滑，武汉、沈阳恒隆项目2025年上半年租赁收入分别下降36%和37%；上海兴业太古汇、前滩太古里租金收入下降6%和10%。

与此同时，恒隆商场租赁收入中高端品牌占比从58.8%升至70.3%，系物业销售收入减少所致，反映其对奢侈品租户依赖进一步加深。

面对困境，高端商场开始转型。恒隆在2025年中报提出引入老铺黄金、泡泡玛特等新消费品牌，推进轻资产项目，去高端化标签，实施全客层运营。

华润万象则更早践行新模式，全国运营122家购物中心，其中万象城14家，避开一线城市激烈竞争，在二线城市建立主导地位。

其策略聚焦“首店经济”，引入已验证品牌制造社交媒体打卡效应，吸引线上流量转化至线下；并通过潮玩、二次元、户外体验类业态聚合年轻消费者。

静安大悦城每年举办近300场活动，落地超30场国际顶流IP快闪，2024年销售额提升近45%；上海新天地半年收租2.44亿元，同比增长4%，主要得益于首店引进；CP静安（原静安晶品中心）引入首店品牌106家，客流同比增长33%，配备网红餐饮、潮玩零售及宠物友好空间。

行业趋势显示，传统“顶级品牌+核心地段”模式效力减弱，体验与社交属性权重上升，商场正从单纯消费场所转向兼具文化、互动与娱乐功能的复合空间，角色从房东向策展人转变。

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